借地契約の種類とは？
2022年03月30日
借地の契約をする場合、借地権の種類を理解しよう！
借地権とは…
借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利をいいます。建物の所有を目的としない資材置き場や、車両置場などの場合は借地権には該当しません。
「旧借地法」と「借地借家法の違い」とは…
借地権には、「旧借地法」と、1992年にできた「借地借家法」があり、1992年7月31日までに土地を借りていれば旧借地法の対象となり、1992年8月1日以降から土地を借りた場合は「借地借家法」の適用となります。
旧借地法は、賃借人の保護が重視されていたため、土地の所有者は、正当な事由がない限り契約更新の拒絶はできません。
また、建物の種類によって存続期間が定められており、木造など非堅固な建物で、期間の定めがない場合30年、期間の定めがある場合20年以上となり更新後の期間は20年、鉄骨造や鉄筋コンクリートなど堅固な建物で、期間の定めがない場合60、年期間の定めがある場合30年以上で更新後の期間は30年となっています。
なお期間の定めのない契約で、建物が朽廃したときは、その時点で借地権は終了します。
一方、「借地借家法」には、普通借地権、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用定期借地権の借地権があり、それぞれ種類によって契約期間が異なります。
普通借地権とは…
存続期間は30年以上で、「旧借地法」と同じように契約の更新が可能です。更新は、1回目の更新は20年以上、2回目以降は10年以上となり、旧法と同様に、土地の所有者が更新を拒絶するためには正当な事由が必要とされます。
また、利用の目的に制限がなく、契約方法にも制約はありません。
一般定期借地権とは…
存続期間は50年以上で、契約の更新なし、建物再築による期間の延長なし、建物の買取請求をしないという3つの特約を定める必要があり、期間満了により契約は終了します。原則として、借地人は契約終了時には建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。
また、利用の目的には制限はありませんが、契約方法は公正証書などによる書面で行う必要があります。
事業用定期借地権とは…
事業用定期借地権は、賃借人が事業用建物（居住用を除く）の所有を目的とする借地権です。
存続期間は、10年以上50年未満とされ一般定期借地権と同様に、契約更新なし、建物再築による期間延長なし、建物買取請求権なしという特約を定める必要があり、期間満了により契約は終了します。原則として借地人は契約終了時には建物を取り壊して土地を返還しなければなりません。
ただし、存続期間を30年以上50年未満とする場合は、この特約は任意となります。
また、契約方法は公正証書などによる書面で行う必要があります。
建物譲渡特約付借地権とは…
建物譲渡特約付借地権は、30年以上の借地権に設定に対し、期間満了後に土地所有者が賃借人から建物を時価で買取ることを約束した借地権です。
ただし、建物の維持管理が良好でないなどの理由で、地主が買い取りを拒否した場合には、借地権は消滅しないで継続することになります。
なお、土地所有者が建物を買取った場合、借地権が消滅した後も、借地人は賃貸としてその家に住み続けることができます。
まとめ…
以上、ご説明しましたとおり、借地権にはいくつかの種類があります。
契約を結ぶ際には、どの借地権が、ご自身（御社）の用途・条件に適しているかを判断しましょう。
